Методика и источники
МЕТРЦЕН рассчитывает три стартовых ценовых ориентира для продажи недвижимости. Алгоритм основан на раздельной оценке участка и строения, категориальных поправках и сравнении с известными рыночными наблюдениями. Это не обученная машинная модель и не прогноз с доказанной точностью.
Что мы учитываем
Населённый пункт и микрозону, площадь участка и дома, тип объекта, материалы, год строительства, отделку, коммуникации, подъезд, соседство с парком и железной дорогой, приватность и качество вида. Сезонный сегмент дач выделен отдельно от домов для постоянного проживания.
Источники цен
По состоянию на 20 октября 2026 года наша локальная исследовательская таблица включает 17 предложений и 3 сообщения о состоявшихся сделках со слов местного наблюдателя. У сделок нет независимого документального подтверждения. Цены предложений не являются доказательством фактической стоимости реализации. Источники отдельных наблюдений: Циан и Авито. Представленные сведения — нерепрезентативная выборка, а не полная статистика рынка. Автоматического получения новых объявлений или данных Росреестра нет.
Как строится ориентир
Для дома рассчитываются отдельные составляющие стоимости земли и здания. Их экспертные параметры корректируются с учётом характеристик и географии. Похожие наблюдения используются с весами по площади, типу и микрозоне. Цены долго не продающихся объявлений получают низкий вес и могут использоваться только как мягкие ценовые ограничения; они не выдаются за завершённые сделки. Для квартир используется районный ориентир цены предложения и отдельный набор поправок.
Три цены и правило 365 дней
Быстрая и выгодная стратегии определяются из одного ориентировочного уровня алгоритмическими множителями, оптимальная — центральный расчёт. Если в анкете указана собственная цена объявления и срок экспозиции не менее 365 дней, максимальная рекомендованная цена ограничивается 90% от неё. Оптимальная цена при этом не изменяется. Если такое ограничение вступает в конфликт с оптимальной оценкой, это отдельно показывается пользователю. Правило −10% является рабочей гипотезой, а не доказанной вероятностью продажи.
Что ещё не реализовано
В действующей версии нет обученной модели CatBoost, Big Data, автоматического геокодирования улиц, гарантированных прогнозов по срокам продажи, официальной статистики всех зарегистрированных сделок и независимого подтверждения характеристик. Микрозоны и коэффициенты носят экспертный характер. Оценочная неопределённость в интерфейсе — эвристический интервал, не статистический доверительный интервал.
Правовой статус
Результат — автоматизированная информационная рекомендация по стратегии цены, а не профессиональный отчёт об оценке для банка, суда, нотариуса или обязательной оценки по закону. Подробности — в разделе «Правовая информация».